De bank voor een wereld in verandering
4 min

Een huis kopen, bouwen of renoveren. Hoe begin ik eraan?

Een mooi project in gedachten? Een eigen huis, een nieuwbouw of een mooi gerenoveerd appartement. Het geeft pit aan het leven.

U droomt er al lang over … eigenaar worden. Maar hoe begint u eraan? Gaat u een nieuwbouwwoning kopen, zelf uw eigen woning bouwen of een oud huis of appartement kopen en het renoveren. Bij zo’n mooi project, komt sowieso heel wat kijken. We zetten het graag even op een rijtje.

KOPEN, BOUWEN OF VERBOUWEN UW EIGEN WONING. NIEUW OF VERBOUWINGSPLANNEN?

Beginnen van nul of niet

De eerste keuze die u zult moeten maken is die van bouwen of niet. Een stuk grond met uw eigen kasteel(tje), of een huis kopen dat helemaal af is. Sleutel op de deur. Of een woning kopen waar al jaren in geleefd is, één die de tand des tijd doorstaan heeft, maar toch wel een stevige renovatie kan gebruiken?

Het ene project is het andere niet. Voor het een heeft u meer tijd nodig dan het andere. En de ene keuze is dan weer net iets duurder dan de andere. En dan moet u zeker bekijken hoe het zit met het woonkrediet?

Restaureren en renoveren

Een huis dat een geschiedenis heeft, heeft ook een zekere charme. Een nieuwe badkamer, een nieuwe keuken en een likje verf kunnen voldoende zijn. Evengoed kunt u enkele muren uitbreken en een oud huis modern maken. Kiezen is niet verliezen. Kiezen is winnen.

UW BUDGET HOEVEEL MAG DAT KOSTEN?

Algemene kosten

Wanneer u een woning koopt, moet u rekening houden met een aantal algemene kosten. Voor een onroerend goed schommelen die rond de 15% van het totaalbedrag, voor een openbare verkoop loopt dat op tot 25%. In de volksmond worden deze kosten wel eens ‘de notariskosten’ genoemd, maar het gaat over meer dan enkel het ereloon van de notaris. 
 
Ze omvatten onder meer ook het registratie-​ en inschrijvingsgeld. In Wallonië en Brussel bedraagt dit voor uw eerste woning 12,5% van de aankoopprijs, tegenover 7% in Vlaanderen. In het Brusselse Gewest kunt u, onder bepaalde voorwaarden, een gedeeltelijke vrijstelling registratierechten krijgen, het zogenaamde abattement. 

Schatten kost ook geld

Niet alleen het lenen op zich kost geld. Ook het afsluiten van een krediet heeft een prijs. Afhankelijk van welke bank u kiest, draaien de dossierkosten rond de 500 euro. In uitzonderlijke gevallen maakt uw bank een schatting van uw pand. Afhankelijk van de grootte van de woning betaalt u hiervoor tussen 225 en 675 euro.

Een marmeren badkamer of niet

U kent uw budget … dan is het ook goed te weten hoeveel de bouwkost is van de woning of de verbouwing zelf. Bouwexpert Livios rekent voor een nieuwbouw ongeveer 1.000 euro per m2  voor materiaal en werkuren. Voor een verbouwing schommelt de kost tussen 750 en 1.500 euro per m2. 

De indicatieve vierkante meterprijzen kunnen natuurlijk ook serieus uit de pan swingen als u kiest voor een marmeren badkamer met gouden kranen. Het gaat om een raming berekend op standaardmaterialen – dus niet de goedkoopste materialen, noch de duurste. Om de prijs te drukken, kunt u sommige werken ook later uitvoeren, dat spreekt voor zich.

Het ereloon van de architect

Deze schattingen zijn exclusief btw en het ereloon van de architect. Dat ereloon betaalt u in schijven – tussen de 7 à 10% van het bouwbudget. Laat dat percentage en de fasering vastleggen in het contract. Voor een verbouwing is er niet altijd een architect vereist.

Ik word eindelijk eigenaar … alle kosten goed nagerekend. Met mijn budget gaat het lukken.

Mr. de btw en zijn dure vrienden

Voor een nieuwbouw woning betaalt u 21% btw op de bouw van uw woning. Op de aankoop van de grond betaalt u normaal gezien geen btw, maar wel registratierechten. Koopt u een bouwgrond samen met een woning in opbouw? Dan betaalt u geen registratierechten maar wel 21% btw. Meer weten?

Op de verbouwkost van een privéwoning betaalt u slechts 6% btw, maar dan moet het pand meer dan tien jaar oud zijn en hoofdzakelijk bestemd zijn voor privégebruik. Om van die btw-vermindering te genieten moet uzelf de werken betalen, als eigenaar of huurder, zonder derde partij.

Koopt u een oudere woning op een grond? Dan betaalt u geen btw, wel registratierechten op de aankoop van de woning én de grond. Dit is ook het geval voor een nieuwbouw met grond indien de verkoper niet geopteerd heeft om met btw te verkopen, wat slechtst zelden gebeurt.

BOUWWERKEN DE PAPIERWINKEL MOET DRAAIEN

Leningen en kredieten voor werken allerhande

Afhankelijk van welke werken u gaat uitvoeren, kunt u verschillende leningen aangaan. In onderstaande tabel vindt u de specificaties van de verschillende leningtypes. Aan het werk!
 Hypothecaire lening Lening op afbetaling
Tijdsduur min.: 13 maand
max.: 30 jaar
min.: 1 jaar
max.: 10 jaar (max. 12 jaar voor renovatielening > 50.000 euro)
Kredietbedrag min. : 7.500 euro min.: 1.250 eur
Maximumbedrag 100% van het/de factuurbedrag(en) 130% van de factuurbedrag(en)/ bestelbon(nen) voor kredieten tot 50.000 euro
110% van de factuurbedrag(en)/ bestelbon(nen) voor kredieten tot 150.000 euro
Aard van de toegestane uitgaven aankoop grond/onroerend goed
nieuwe constructie
renovatie
renovatie
energiebesparing
Rentevoet vast of variabel vast
Zekerheden hypotheek
mandaat
hypotheekbelofte
overdracht van loon
overdracht van loon (verplicht)
Fiscale voordelen mogelijk geen
Overdracht van de gelden per schijven van min. 2500 euro,
op de rekening van de klant of de leverancier, in functie van het vorderen van de werken en op basis van voorleggen van de facturen 
in één keer op rekening van de klant, na ondertekening van het contracten
(op basis van het voorleggen van een bestelbon of een factuur)
Betalingstermijn max. 3 jaar max. 3 maanden
Voordelen rente
flexibiliteit (soepel krediet)
eenvoud/snelheid
duur en maandelijkse betalingen vooraf vastgelegd
geen dossierkosten
geen notariële akte nodig
Nadelen dossierkosten en notariële akte
bezoek aan notaris is nodig
duur samenstelling dossier
geen aanpassing mogelijk

ADMINISTRATIE Vergunning, KI, RVOHR, …

Bouwvergunning nodig of niet?

De bouwvergunning of – helemaal officieel – de ‘stedenbouwkundige vergunning’ hebt u voor de meeste bouw-, verbouwings- of renovatiewerken nodig. Zeker wanneer het over de buitenkant gaat, maar ook voor structurele werken aan uw interieur bijvoorbeeld is een bouwvergunning verplicht.

Voor kleinere werken heeft u geen bouwvergunning nodig. Dan spreken we onder andere over isolatiewerken, elektriciteitswerken of loodgieterij. Voor een lichte constructie zoals een tuinhuisje, een poolhouse of een serre hoeft het niet.

Sowieso is het altijd interessant even bij de stedenbouwkundige dienst van uw gemeente langs te lopen. Zij kunnen u alvast de eerste inlichtingen geven over wat er al dan niet kan op uw grond of en de woning die u wilt bouwen of renoveren.

Eerste keer, goede keer

Bij een eerste aankoop van een woning of een terrein krijgt u in het Vlaams Gewest, onder bepaalde voorwaarden, een vrijstelling op de eerste schijf van 15.000 euro. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zelfs tot 60.000 euro of 75.000 euro wanneer u in een woning in een ‘Ruimte voor Versterkte Ontwikkeling van de Huisvesting en de Renovatie’ (RVOHR) koopt.

Koopt u een recente woning, een zogenaamde nieuwbouw? Dan betaalt u doorgaans geen registratierechten, maar wél 21% BTW. Voor alle duidelijkheid:  een woning wordt als ‘nieuwbouw’ beschouwd tot 31 december van het tweede jaar na het jaar waarin de woning voor het eerst in gebruik genomen werd. 

Een huis kopen, bouwen of renoveren. Hoe begin ik eraan?

Een mooi project in gedachten? Een eigen huis, een nieuwbouw of een mooi gerenoveerd appartement. Het geeft pit aan het leven.