Acheter, construire ou rénover ?

Vous hésitez entre l’achat, la construction ou la rénovation d’un bien immobilier ? Tout dépend de vos envies, de la manière dont vous envisagez la vie, et de votre évolution au fil des années.

Mise à jour - 28 avril 2022

Achetez, construisez, rénovez, innovez et sollicitez des subventions.

Acheter Les atouts et inconvénients

Les plus

Vous savez ce que vous achetez et vous pourrez emménager relativement rapidement (le délai entre la signature du compromis et la signature de l’acte chez le notaire est de maximum 4 mois). Vous payez, avec vos fonds propres, des droits d’enregistrement sur le montant de l’achat (dont le pourcentage dépend de la Région où vous habitez). Ces droits sont moins élevés que la TVA appliquée à une construction neuve.

Les moins

La plupart du temps, vous devrez faire quelques concessions : il est rare qu’une habitation existante réponde à toutes vos exigences et à vos rêves les plus fous. Des vices cachés ou mauvaises surprises peuvent entraîner des frais supplémentaires. Si vous achetez une maison ancienne, vous serez plus rapidement confrontés à des travaux d’entretien et de rénovation.

Construire Les avantages et désavantages

Les plus

Avec votre architecte ou promoteur immobilier, vous concevez un bien qui répond au maximum à vos souhaits. Tout sera neuf, donc pas de travaux à prévoir avant plusieurs années. L’isolation neuve garantit une performance énergétique nettement supérieure à celle des anciennes constructions. Chaque mois, vous économiserez une belle somme sur votre facture d'énergie.

Je vais enfin devenir propriétaire ! Tout a été bien calculé. Mon budget me le permet.

Les moins

L’investissement est généralement plus important puisque vous devez payer le terrain à bâtir et les travaux. Vous payez également, avec vos fonds propres, 21% de TVA sur les travaux de construction. Cette TVA est plus coûteuse que les droits d’enregistrement sur un bien existant. Le délai d’un chantier est variable. En général, entre 9 et 12 mois, durée pendant laquelle vous devez continuer à payer pour votre logement actuel. La solution : demander à la banque une « franchise en capital », qui permet de ne payer que les intérêts de votre prêt pendant la durée de la construction (maximum 3 ans). Ce n’est qu’après cette période que vous commencerez à rembourser le capital emprunté.

Budgétiser Quels frais calculer dans votre budget ?

La TVA et les droits d'enregistrement

Une TVA de 21% est applicable aux nouvelles constructions (considérées comme telles jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de leur première occupation). Elle ne s’applique pas à l'achat d'un terrain pour lequel des droits d'enregistrement sont à payer (à l’exception de l’achat d'un terrain à bâtir et d'une habitation en cours de construction, soumis tous deux à la TVA). La TVA sur le coût de la rénovation d'une habitation ? 6% si elle a plus de dix ans et principalement destinée à des fins privées. L’achat d’un bien, quant à lui, est soumis aux droits d'enregistrement tant pour l'habitation que pour le terrain.

Les frais généraux ou « frais de notaire »

Lors de l’achat d’un bien immobilier, comptez environ 15% du prix total du bien et jusqu’à 25% en cas de vente publique. Appelés « frais de notaire », ils comprennent également les frais d’enregistrement et d’inscription. En Wallonie et à Bruxelles, ils représentent 12,5% du prix d'achat de votre premier bien, contre 6% en Flandre. En Région bruxelloise, sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d'une exonération partielle (ou « abattement ») des droits d'enregistrement.

Les frais bancaires

Les frais de dossier nécessaires à la souscription d'un crédit tournent autour des 500€, en fonction de la banque que vous choisissez. À titre exceptionnel, votre banque procédera à une estimation de votre bien, ce qui vous sera facturé entre 225€ et 675€ selon la taille de l'habitation.

Transformer, adapter, moderniser Entreprendre des travaux

Il suffit parfois d'une nouvelle salle de bains, d'une cuisine mieux organisée ou d'un coup de pinceau pour rafraîchir et moderniser une demeure ancienne. Vous pouvez souscrire différents emprunts en fonction des travaux que vous souhaitez réaliser. Le tableau ci-dessous reprend les caractéristiques des types de prêts existants. Avez-vous besoin d'un permis de bâtir (ou « permis d'urbanisme ») pour rénover une habitation ? Il est obligatoire pour la plupart des travaux de construction, de transformation ou de rénovation (surtout lorsqu'il s'agit de travaux extérieurs), mais aussi pour les travaux structurels effectués dans votre intérieur. Il n’est par contre pas nécessaire lorsqu'il s'agit de travaux mineurs (isolation, électricité, plomberie, construction légère, comme un abri de jardin, un pool house ou une serre). Rendez-vous auprès du service d'urbanisme de votre commune pour en savoir plus.

	Prêt hypothécaire	Prêt à tempérament
Durée	Minimum : 13 mois Maximum : 25 ans	Minimum : 1 an Maximum : 10 ans (max. 12 ans en cas de Prêt rénovation > 50.000 euros)
Montant du crédit	Minimum : 7.500 euros	Minimum : 1.250 euros
Montant maximal	100% du/des montant(s) de la facture	130% du/des montant(s) de la facture/bon(s) de commande pour des crédits allant jusqu'à 50.000 euros 110% du/des montant(s) de la facture/bon(s) de commande pour des crédits allant jusqu'à 150.000 euros
Nature des frais exposés	Achat de terrain/bien immobilier Nouvelle construction Rénovation	Rénovation Économie d'énergie
Taux d'intérêt	Fixe ou variable	Fixe
Sûretés	Hypothèque Mandat Promesse d'hypothèque Cession de salaire	Cession de salaire (obligatoire)
Assurances	Assurance Solde Restant Dû Assurance habitation	Assurance prêt à tempérament Assurance perte d’emploi Assurance habitation
Avantages fiscaux	Possibles	Aucun
Transfert des fonds	Par tranches de minimum 2.500 euros, sur le compte du client ou du fournisseur, en fonction de l'avancement des travaux et moyennant la production des factures	En une fois sur le compte du client, après la signature des contrats (moyennant la production d'un bon de commande ou d'une facture)
Période de prélèvement	Maximum 3 ans	Maximum 12 mois
Avantages	Intérêt Flexibilité (crédit souple : sous certaines conditions, le crédit peut être prolongé ou raccourci) Avantage éco Pas de commission de réservation les 12 premiers mois Réemprunt de 120% du crédit habitation souple	Simplicité/rapidité Durée et mensualités préétablies Pas de frais de dossier Pas d'acte notarié nécessaire Tarif avantageux si 50% de travaux d’économie d’énergie Pas de commission de réservation
Désavantages	Frais de dossier Acte notarié parfois nécessaire (et donc visite au notaire) Durée de la constitution du dossier	Aucune adaptation possible