De bank voor een wereld in verandering
5 min

Een woning onderhands of openbaar kopen?

Een woning aankopen kan openbaar of onderhands. Wat is het verschil en wat moet u weten over die soorten verkoop?

Twee manieren om eigenaar te worden

De courantste De onderhandse verkoop

Een woning rechtstreeks van een particulier kopen of via een immokantoor voor een op voorhand bepaalde vraagprijs, noemen we een verkoop uit de hand of onderhandse verkoop.

Hoe verloopt zo’n verkoop?

Heb je eindelijk de woning van je dromen gevonden, maar wil je eerst nog snel een paar zaken nagaan (je wil bv. nog even langs de gemeente met een paar stedenbouwkundige vragen), vraag dan een optie of ‘verkoopbelofte’ aan de verkoper. Je koopt als het ware tijd: tijdens een bepaalde periode krijg jij ‘eerste keuze’ om het huis te kopen. Heb je met de verkoper een akkoord over de verkoopprijs en hoef je niets meer te checken, dan kun je de die stap overslaan en meteen een compromis of onderhandse verkoopovereenkomst opmaken. Werkt de verkoper met een vastgoedmakelaar, dan is hij degene die dat doet. Of je maakt zelf een compromis op, in je eigen woorden. Zorg er wel voor dat je alle nodige informatie op het document vermeldt, want een compromis is bindend. Zodra je het ondertekend hebt, is de verkoop officieel. Laat het daarom veiligheidshalve ook nalezen door je notaris.

Bij het ondertekenen van het compromis betaal je in principe een voorschot van 5 à 10% van de verkoopprijs aan de verkoper (bij voorkeur te storten op een derdenrekening van de notaris), als een soort wederzijdse garantie.

Van zodra het compromis ondertekend is, heb je in de meeste gevallen een hypothecaire lening of woonkrediet nodig om je aankoop te financieren. Je hebt daarvoor wettelijk gezien maximum vier maand de tijd, want binnen de vier maand na ondertekening van het compromis moet je de verkoopakte ondertekenen (in het vakjargon: ‘het verlijden van de akte’) bij de notaris. Vooraf betaal je het resterende bedrag aan de verkoper. In de praktijk stort de bank waarbij je een woonkrediet hebt afgesloten, de aankoopsom of het ontleende bedrag op de rekening van de notaris, die het na ondertekening van de akte doorstort naar de verkoper.

De snelste De openbare verkoop

Een openbare verkoop verloopt via een notaris. Bij die verkoopvorm is het aan jou om tegen de andere geïnteresseerde kopers op te bieden. Openbare verkopen worden in kranten en op grote gele affiches aangekondigd en vinden traditiegetrouw plaats in een openbaar lokaal onder leiding van een notaris, en sinds kort ook online.

Hoe verloopt een openbare verkoop?

Heb je een woning op het oog die openbaar verkocht wordt, maak dan via de notaris een afspraak om de woning te bezichtigen en vraag bij concrete interesse het lastenboek op. Daarin staan onder meer de verkoopvoorwaarden en een overzicht van alle kosten en belastingen die je als koper zal moeten betalen. Hou rekening met die kosten als je gaat bepalen hoeveel je kunt bieden. Op de dag van de openbare verkoop wordt de prijs bepaald via opbod, en de hoogste bieder ‘wint’. De notaris bepaalt of er al dan niet een instelprijs is (op basis van de geschatte waarde). Wil niemand die prijs bieden, dan zal de notaris een lagere prijs voorstellen. Als er geen instelprijs is, dan begint het bieden vanaf nul euro.

Hier komt geen compromis bij kijken: de verkoopakte wordt meteen in de verkoopzaal opgemaakt. De kosten moet je binnen de 5 dagen betalen , de woning zelf binnen de 4 à 6 weken na de toekenning. Zorg er dus vooraf voor dat je goed weet hoeveel je maximaal kunt lenen en bieden. Kun je niet op tijd betalen, dan wordt de woning opnieuw te koop gesteld. Ligt de nieuwe prijs lager dan de prijs die jij eerder had geboden, dan moet je het verschil bijbetalen. Absoluut te vermijden dus.

Het recht op hoger bod

Na de zitdag kan er gedurende 15 dagen een ‘recht op hoger bod’ volgen. In die periode kunnen geïnteresseerden een bod uitbrengen dat minstens 10% hoger ligt dan de laatst geboden prijs. Komt er een hoger bod, dan wordt er een tweede zitdag georganiseerd. Sinds kort kun je ook online bieden: de Federatie van het Notariaat lanceerde daarvoor het online platform Biddit.be. De traditionele zitdag wordt online vervangen door een biedperiode van meerdere dagen, bijvoorbeeld een week. Opgelet: bij een online openbare verkoop bestaat er géén recht op hoger bod. De verkoper kan wel beslissen om het huis niet te verkopen als hij de geboden prijs te laag vindt.

Een vergelijking De pro’s en contra’s

De voordelen van de onderhandse verkoop

Een ruimer aanbod aan woningen, je bent zeker over je aankoop na het ondertekenen van het compromis, en er is de mogelijkheid om een clausule te laten opnemen die de verkoop annuleert (bv. als je geen lening kunt afsluiten).

De nadelen van de onderhandse verkoop

De prijs is vaak tot 5% à 10% hoger dan de echte waarde, en voor je de sleutels van je nieuwe woning in handen hebt, moet je wat geduld hebben (tot vier maanden vanaf de ondertekening van het compromis).

De voordelen van de openbare verkoop

Een snelle procedure, de prijs wordt bepaald door opbod en start relatief laag (veilingsysteem) en het is juridisch waterdicht en veilig (want volledig in handen van de notaris).

De nadelen van de openbare verkoop

Hogere kosten (bv. publiciteitskosten van de verkoper voor advertenties en affiches moet de koper betalen), een heel korte betalingstermijn, de onzekerheid (de verkoper kan alsnog beslissen om de verkoop te annuleren als er toch nog een hoger bod zou komen), geen mogelijkheid tot het opnemen van een clausule om de verkoop te annuleren (bv. als je geen lening kunt afsluiten).