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Acheter un bien de gré à gré ou en vente publique ?

Un bien s’acquiert de gré à gré ou en vente publique. Quelle est la différence et que devez-vous savoir sur les deux formes de vente ?

Deux manières de devenir propriétaire

La plus courante La vente de gré à gré

Il s’agit de l’achat d’une habitation auprès d’un particulier ou via une agence immobilière, pour un prix de vente déterminé.

Comment se déroule ce type de vente ?

Si, après avoir trouvé le logement de vos rêves, vous souhaitez encore vérifier rapidement certaines choses (comme passer par l’administration communale afin de vérifier des questions d’urbanisme), demandez une option ou «promesse de vente» au vendeur. Pendant un temps déterminé, vous aurez alors la «priorité» pour acheter le bien. Si vous avez conclu un accord sur le prix avec le vendeur ou l’agence immobilière et que tout vous semble clair, passez alors à la conclusion du compromis de vente. Vous pouvez le rédiger vous-même, en vous assurant que ce document comporte toutes les informations nécessaires, car un compromis est contraignant. Dès que vous le signez, la vente est officielle. Parce que deux précautions valent mieux qu’une, faites-le relire par votre notaire.

À la signature du compromis, vous payez en principe un acompte de 5 à 10% du prix de vente au vendeur (vous le versez de préférence sur un compte tiers appartenant au notaire). C’est une forme de garantie mutuelle.

Dès que le compromis est signé, vous allez vous mettre normalement en quête d’un crédit hypothécaire ou crédit habitation pour financer votre achat. D’un point de vue légal, vous avez un délai de quatre mois, car… dans les quatre mois qui suivent la signature du compromis, l’acte de vente doit être signé chez le notaire (dans le jargon, cela s’appelle «passer l’acte notarié»). Vous payez d’abord le reste du montant au vendeur. Dans la pratique, c’est la banque auprès de laquelle vous avez contracté l’emprunt immobilier qui verse cette somme sur le compte du notaire, qui le transfère ensuite au vendeur après la signature de l’acte.

La plus rapide La vente publique

Une vente publique se déroule par l’intermédiaire d’un notaire. Dans ce type de vente, c'est à vous de faire une offre contre les autres acheteurs intéressés. Les ventes publiques sont annoncées dans les journaux et sur de grandes affiches jaunes. Traditionnellement, elles ont lieu dans un local public sous la direction d'un notaire ou, depuis peu, également online.

Comment se passe une vente publique ?

Prenez rendez-vous avec le notaire pour visiter le bien et demandez à voir le cahier des charges. Il contient, entre autres, les conditions de vente et un aperçu des coûts et taxes que vous devrez payer si vous achetez. Tenez compte de ces frais quand vous décidez combien vous pouvez enchérir. Le jour de la vente publique, le prix est déterminé par le jeu des enchères et le bien va au plus offrant. Le notaire décide s’il y a lieu de fixer une mise à prix de départ (basé sur la valeur estimée). Si personne ne veut offrir ce prix, le notaire propose un prix inférieur. S'il n'y a pas de prix de départ, les enchères commencent à zéro euro.

Dans ce type de vente, il n’est pas question de compromis: l’acte de vente est rédigé immédiatement dans la salle de vente. Vous devez payer les frais dans les 5 jours et la propriété elle-même dans les 4 ou 6 semaines qui suivent l’attribution. Autrement dit, assurez-vous au préalable de bien savoir combien vous pouvez emprunter et enchérir. Si vous ne pouvez pas payer à temps, la propriété sera de nouveau mise en vente. Si le nouveau prix est inférieur au prix que vous avez précédemment proposé, vous serez tenu de payer la différence. Une situation à éviter absolument !

La faculté de surenchère

Elle est parfois possible durant les 15 jours qui suivent la séance. Au cours de cette période, les personnes intéressées peuvent émettre une surenchère, qui sera supérieure d’au moins 10% à la dernière enchère. Une deuxième séance est alors organisée. Depuis peu, vous pouvez également enchérir en ligne : la Fédération du Notariat a lancé la plateforme Biddit.be. Le jour de séance traditionnel est remplacé par une période d’enchères de plusieurs jours en ligne, une semaine par exemple. Attention : lors d’une vente publique en ligne, il n'y a pas de faculté de surenchère, mais le vendeur peut décider de ne pas accepter une offre s’il juge le prix proposé trop bas.

En comparaison Les « pour » et les « contre »

Les avantages de la vente de gré à gré

Un plus grand choix de biens, pas de frais de publicité, la garantie de l’achat dès la signature du compromis et la possibilité d’insérer une clause d’annulation de la vente (par exemple en cas de refus du prêt).

Les désavantages de la vente de gré à gré

Le prix est souvent 5% à 10% plus cher que la valeur réelle du bien. Il faut faire preuve de patience avant de recevoir les clés (jusqu’à quatre mois à partir de la signature du compromis).

Les avantages de la vente publique

La procédure est rapide, le prix est fixé par surenchère et démarre relativement bas (système de vente aux enchères). D’un point de vue légal, c’est très sûr, car toute la procédure est entre les mains d’un notaire.

Les désavantages de la vente publique

Des frais plus élevés (les frais de publicité du vendeur pour les annonces, les affiches, sont à charge de l’acheteur), un délai de paiement très court et une Incertitude : le vendeur peut toujours décider d’annuler la vente si une offre plus élevée est émise. Il n’y a en outre pas de possibilité d’insérer une clause d’annulation de la vente (par exemple si vous ne recevez pas votre prêt).

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