Combien puis-je emprunter ?

Vous pouvez emprunter de l'argent de différentes manières : à long terme, à court terme, à taux fixe ou variable… Vous vous demandez combien vous pouvez emprunter avec votre salaire ? Voilà les clés pour tout comprendre.

Mise à jour - 28 avril 2022

Attention : emprunter de l'argent coûte aussi de l'argent.

Emprunt, budget, avantages fiscaux

Pour commencer Vos fonds propres

Votre apport personnel

Si vous souhaitez acheter une habitation, mieux vaut disposer d’un capital initial. Car n’oubliez pas : à l’achat de votre bien, vous devrez vous acquitter des frais administratifs et notariaux. Votre prêt hypothécaire ne couvrira pas ces frais supplémentaires. En outre, vous devrez les payer directement. Pour résumer, vous devriez payer vous-même 20 % du prix d’achat ainsi que les frais supplémentaires.

Le montant du remboursement

Déterminez avant toute chose le montant que vous êtes en mesure de rembourser. En règle générale, vos mensualités ne devraient pas excéder jusqu’à 40 % de vos revenus nets (votre salaire net, vos primes et vos éventuels revenus complémentaires). Ce qui reste après que vous ayez déduit vos dépenses de ce montant est ce qu’on appelle le revenu résiduel.

L’emprunt

Si vous demandez à votre banque quel montant vous pouvez emprunter, elle vous conseillera d’emprunter au maximum 80 % de la valeur totale du bien. Vous pouvez déjà calculer cette valeur en divisant le capital demandé par le prix d’achat du bien.

À calculer Votre emprunt

La durée de l’emprunt

En fonction de vos fonds propres, de votre âge et de votre capacité de remboursement, vous pouvez rembourser votre emprunt sur une période de maximum 30 ans. Pour des raisons fiscales, cette période de remboursement n’est généralement pas inférieure à 10 ans. Le cas échéant, vous emprunteriez en effet souvent à un taux moins favorable.

Un taux fixe, variable ou combiné ?

En optant pour un taux fixe, vous déterminez dès le départ le montant que vous rembourserez pendant toute la durée de votre prêt hypothécaire. Le taux de base n’augmentera pas ni ne diminuera. Les formules à taux fixe sont idéales lorsque les marchés connaissent des taux relativement bas. Les formules de crédit à taux variable établissent le taux d’intérêt sur une première période de un, cinq, dix ou quinze ans. Ensuite, il est à nouveau fixé pour une nouvelle période de un ou cinq ans à chaque fois. Cette opération s’effectue selon les dispositions du contrat. En principe, la formule à taux variable annuellement est la plus avantageuse. Le taux d’intérêt fixé s’applique à chaque fois pendant un an et est ensuite revu en fonction de l’indice de référence en vigueur à ce moment-là. La deuxième année, la hausse restera toutefois limitée à maximum 1 % au-delà du taux d’intérêt initial.

Des mensualités constantes ou dégressives

Quand vos mensualités sont fixes, vous payez chaque mois une partie « capital » et une partie « intérêts ». Au cours des premières années, vous remboursez essentiellement les intérêts et une petite partie du capital. Ensuite, à mesure que les remboursements progressent, ce rapport s’inverse : la partie « capital » s’accroît, tandis que la partie « intérêts » décroît.

En cas de remboursement d’amortissements en capital égaux, vous payez chaque mois une partie fixe du capital emprunté, majorée des intérêts sur le capital restant. Ceux-ci diminuent au fur et à mesure que diminue le capital restant. Dès lors, le montant de vos mensualités baisse aussi chaque mois.

L’alternative Mandat ou inscription hypothécaire ?

Mandat ou hypothèque classique

La différence entre un mandat hypothécaire et une hypothèque classique est toute simple : dans le cas d’un mandat hypothécaire, l’hypothèque n’est pas directement constituée. Vous autorisez seulement la banque à le faire ultérieurement, par exemple si vous ne remboursez pas votre emprunt de la manière convenue.

L’avantage du mandat hypothécaire

Vos frais notariaux sont moins élevés que dans le cas d’une inscription hypothécaire. L’inconvénient : vous ne bénéficiez pas de certains avantages fiscaux, comme le chèque-habitat, liés à une inscription hypothécaire. Dans certains cas, le mandat hypothécaire est intéressant pour éviter des frais. Mais il faut alors disposer d’un crédit habitation assorti d’une inscription hypothécaire suffisante, pour compenser entièrement les avantages fiscaux du chèque habitat, par exemple.

Inscription hypothécaire

Les hypothèques sont inscrites au bureau des hypothèques. L’inscription reste valable 30 ans et constitue une garantie pour la banque ou toute autre institution financière prêteuse de recouvrer le montant du prêt octroyé. Cette garantie confère le droit de procéder à la vente publique de l’habitation si le crédité ne rembourse pas son emprunt de la manière convenue. Le prêteur possède en outre le droit de se servir en premier lieu du produit d’une telle vente pour apurer les dettes du crédité.

À connaître Les avantages fiscaux

Les avantages fiscaux en Belgique

En Région wallonne, les crédits hypothécaires bénéficient de l'avantage fiscal du chèque-habitat. Cet avantage fiscal est octroyé à toute personne qui souhaite acheter une habitation en Wallonie et souscrit un prêt hypothécaire d’au moins dix ans pour l’achat ou la construction d’une habitation propre et unique.

L’assurance solde restant dû, avantage fiscal compris

Si vous contractez un prêt hypothécaire, la banque vous conseillera de souscrire une assurance solde restant dû. Bien que non obligatoire, la banque peut néanmoins vous imposer la prise de cette assurance dans certains cas. En cas de décès avant le remboursement intégral du capital emprunté, grâce à cette assurance, les proches ne devront pas rembourser la totalité de l’emprunt. Si vous répondez à une série de conditions, vous pouvez encore bénéficier d’un avantage fiscal sur vos subventions. Mais comme chaque situation s’examine au cas par cas, mieux vaut prendre rendez-vous avec votre conseiller.

Comment et combien emprunter pour une habitation ?

Vous pouvez emprunter de l’argent de différentes manières : à long terme, à court terme, à taux fixe ou variable…

Découvrez votre capacité de remboursement