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Acheter, construire ou rénover une habitation: par où commencer?

Vous envisagez d'acheter une maison, une nouvelle construction ou un appartement entièrement rénové? Voilà un projet pour pimenter votre vie!

Devenir propriétaire, vous en rêvez depuis longtemps. Mais par où commencer ? Vous comptez acquérir une nouvelle habitation, faire construire votre maison ou acheter un ancien bâtiment pour le rénover ? De nombreux aspects sont à prendre en compte dans ce type de projet. Faisons le point.

ACHETER, CONSTRUIRE OU RÉNOVER VOTRE HABITATION : FLAMBANT NEUVE OU À RÉNOVER?

Partir de rien?

Vous souhaitez faire construire ? Acheter un terrain à bâtir ou une maison flambant neuve (« clé sur porte ») ? Ou vous préférez acquérir une habitation qui résiste à l'épreuve du temps depuis des années mais qu'il faut rénover en profondeur ?

Un projet n'est pas l'autre. Certains demandent un peu plus de temps. Par ailleurs, vos choix peuvent aussi alourdir la facture. Aussi, renseignez-vous sur votre crédit habitation.

Restauration et rénovation

Les anciennes demeures ont leur charme. Il suffit parfois d'une nouvelle salle de bains, d'une nouvelle cuisine ou d'un coup de pinceau pour les rafraîchir. Vous pouvez aussi abattre quelques murs pour la moderniser.

VOTRE BUDGET QUEL BUDGET PRÉVOIR?

Frais généraux

Vous achetez un bien immobilier ? N’oubliez de tenir compte des frais généraux : environ 15% du prix total du bien, jusqu’à 25% en cas de vente publique. Ces frais sont parfois appelés ‘frais de notaire’. Mais ils englobent bien plus. Ils comprennent également, entre autres, les frais d’enregistrement et d’inscription. 

En Wallonie et à Bruxelles, ils représentent 12,5% du prix d'achat de votre première maison, contre 7% en Flandre. En Région bruxelloise, sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d'une exonération partielle des droits d'enregistrement, dite ‘abattement’.

Frais d'expertise

L'emprunt proprement dit coûte de l'argent, et il y a d’autres frais. La souscription d'un crédit aussi se paie. Les frais de dossier tournent autour des 500 euros, en fonction de la banque que vous choisissez. À titre exceptionnel, votre banque procédera à une estimation de votre bien, ce qui vous sera facturé entre 225 et 675 euros selon la taille de l'habitation.

Une salle de bains en marbre?

Une fois que vous connaissez votre budget, examinez le coût de la construction de l'habitation ou de sa rénovation. Pour une nouvelle construction, l'expert immobilier Livios compte environ 1 000 euros par m2 en matériel et heures de travail. Pour une rénovation, le coût oscille entre 750 et 1 500 euros par m2.

Bien entendu, ces prix indicatifs au mètre carré peuvent s'envoler si vous décidez d’installer une salle de bains en marbre dotée de robinets en or. Il s'agit d'une estimation calculée sur la base de matériaux standard, c'est-à-dire ni les moins chers ni les plus onéreux. Par ailleurs, vous pouvez également repousser certains travaux pour alléger les coûts.

Les honoraires de l'architecte

Les tarifs indiqués ci-avant s'entendent hors TVA et sans les honoraires de l'architecte. Ceux-ci se payent en tranches et atteignent 7 à 10 % du budget de la construction. Ce pourcentage et le phasage s'établissent par contrat. Il n'est pas toujours nécessaire de s'adjoindre les services d'un architecte dans le cas d'une rénovation.

Je vais enfin devenir propriétaire ! Tout a été bien calculé. Mon budget me le permet.

TVA et droits d'enregistrement

Dans le cas d'une nouvelle construction, vous payez 21 % de TVA sur la construction de votre habitation. En principe, à l'achat d'un terrain, vous ne payez pas de TVA, mais bien des droits d'enregistrement. Si vous faites l'acquisition d'un terrain à bâtir ainsi que d'une habitation en construction, vous ne payez pas de droits d'enregistrement mais 21 % de TVA. En savoir plus ?

Vous ne payez que 6 % de TVA sur le coût de la rénovation d'une habitation privée, mais celle-ci doit avoir plus de dix ans et être principalement destinée à des fins privées. Pour bénéficier de cette réduction de la TVA, vous devez payer vous-même les travaux, en tant que propriétaire ou locataire, sans tierce partie.

Si vous faites l'acquisition d'une ancienne demeure sur un terrain, vous ne payez pas de TVA, mais des droits d'enregistrement sur l'achat de l'habitation et du terrain. C'est également le cas lorsqu'il s'agit d'une nouvelle construction avec terrain et que le vendeur n'a pas choisi de vendre sous le régime de la TVA – une situation qui ne se présente toutefois que rarement. 

TRAVAUX DE CONSTRUCTION FORMALITÉS ADMINISTRATIVES

Emprunts et crédits pour travaux

Vous pouvez souscrire différents emprunts en fonction des travaux que vous souhaitez réaliser. Le tableau suivant reprend les caractéristiques de tous les types de prêts existants.
 Prêt hypothécaire Prêt à tempérament
Durée Minimum : 13 mois
Maximum : 30 ans
Minimum : 1 an
Maximum : 10 ans (max. 12 ans en cas de Prêt Rénovation > 50 000 euros)
Montant du crédit Minimum : 7 500 euros Minimum : 1 250 euros
Montant maximal 100 % du/des montant(s) de la facture 130 % du/des montant(s) de la facture/bon(s) de commande pour des crédits allant jusqu'à 50 000 euros
110 % du/des montant(s) de la facture/bon(s) de commande pour des crédits allant jusqu'à 150 000 euros
Nature des frais exposés Achat de terrain/bien immobilier
Nouvelle construction
Rénovation
Rénovation
Économie d'énergie
Taux d'intérêt Fixe ou variable Fixe
Sûretés Hypothèque
Mandat
Promesse d'hypothèque
Cession de salaire
Cession de salaire (obligatoire)
Avantages fiscaux Possibles Aucun
Transfert des fonds Par tranches de minimum 2 500 euros,
sur le compte du client ou du fournisseur, en fonction de l'avancement des travaux et moyennant la production des factures
En une fois sur le compte du client, après la signature des contrats
(moyennant la production d'un bon de commande ou d'une facture)
Délai de paiement Maximum 3 ans Maximum 3 mois
Avantages Intérêt
Flexibilité (crédit souple)
Simplicité/rapidité
Durée et mensualités préétablies
Pas de frais de dossier
Pas d'acte notarié nécessaire
Désavantages Frais de dossier et acte notarié
Visite au notaire nécessaire
Durée de la constitution du dossier
Aucune adaptation possible

ADMINISTRATION Permis, RC, EDRLR, …

Besoin d'un permis de bâtir?

Vous avez besoin d'un permis de bâtir (ou « permis d'urbanisme », selon sa dénomination officielle) pour la plupart des travaux de construction, transformation ou rénovation. Un permis de bâtir est obligatoire surtout lorsqu'il s'agit de travaux extérieurs, mais aussi de travaux structurels effectués dans votre intérieur par exemple. 

Par contre, vous n'avez pas besoin de permis de bâtir lorsqu'il s'agit de travaux mineurs. Nous entendons par là, entre autres, des travaux d'isolation, d'électricité ou de plomberie. Il en va de même en cas de construction légère, comme un abri de jardin, un pool house ou une serre. 

Il vaut toujours mieux vous rendre auprès du service d'urbanisme de votre commune. Il vous renseignera sur les travaux que vous pouvez mener ou non sur votre terrain, ou dans l'habitation que vous souhaitez faire construire ou rénover.

Réussir du premier coup

À l'achat d'une première habitation ou d'un premier terrain en Région flamande, vous bénéficiez d'une exonération sur la première tranche de 15 000 euros moyennant le respect de certaines conditions. Dans la Région de Bruxelles-Capitale, ce montant peut même atteindre 60 000 ou 75 000 euros à l'achat d'une habitation située dans l'« Espace de développement renforcé du logement et de la rénovation » (EDRLR).

Si vous achetez une habitation récente (une « nouvelle construction »), vous ne payez généralement pas de droits d'enregistrement, mais bien 21 % de TVA. Précisons qu'une habitation est considérée comme une « nouvelle construction » jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de sa première occupation. 

Acheter, construire ou rénover une habitation: par où commencer?

Vous envisagez d'acheter une maison, une nouvelle construction ou un appartement entièrement rénové? Voilà un projet pour pimenter votre vie!